« Il est urgent que la copropriété soit promue au rang d’enjeu national et qu’une action globale soit entreprise, ce qui nécessite la mise en oeuvre d’un plan national », a affirmé, Dominique Braye, président de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), qui a remis jeudi son rapport intitulé « Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés » au secrétaire d’Etat au Logement, Benoist Apparu.

En effet, le problème est massif : la France compte aujourd’hui 560.000 copropriétés représentant plus de 6,2 millions de résidences principales, soit au total 8 millions de logements. « Parmi ces chiffres, nous estimons entre 300.000 et 800.000 logements de copropriétaires fragiles ou en difficultés », souligne une porte-parole de l’Anah.

Les préconisations du rapport
Si le président de l’établissement public, Dominique Braye, ancien sénateur UMP avait déjà évoqué des solutions pour soutenir les copropriétés en difficulté, dans un entretien accordé au journal Le Parisien, fin décembre, il présente, aujourd’hui, un rapport détaillé réalisé avec un groupe de travail.

Tout d’abord, il préconise de rendre obligatoire un diagnostic global de l’immeuble actualisé tous les 10 ans, afin de connaître son état, ainsi qu’un fonds prévisionnel destiné à la réalisation de travaux et à l’entretien des lieux.

La proposition du fonds de travaux, révolutionnaire, inspirée d’une législation de la province canadienne du Québec et qui nécessiterait l’adoption d’une loi, « obligerait tous les copropriétaires à verser, en plus de leurs charges annuelles, un supplément de 5% à un fonds spécifique géré par le syndic qui serait mis en réserve pour les gros travaux futurs de rénovation de l’immeuble. »

Dominique Braye propose aussi que les annonces immobilières intègrent dans leur présentation le niveau des charges courantes et le coût prévisionnel des travaux, dans le but d’éviter les mauvaises surprises après l’acquisition.

Lutter contre « les marchands de sommeil »
Il s’agit surtout pour l’Anah de lutter contre « les marchands de sommeil » avec la possibilité, pour les syndics, de les empêcher d’acquérir de nouveaux lots dans les copropriétés dans lesquels ils sont déjà présents. Dominique Braye défend également dans son rapport la création d’une nouvelle procédure en cas d’endettement extrême. Lorsque les copropriétés sont sous administration judiciaire, un redressement aurait lieu selon le même schéma que celui des entreprises, qu’il s’agisse d’un nouvel échelonnement ou d’un abandon total ou partiel des sommes à rembourser.

Par ailleurs, le président de l’Anah voudrait que les collectivités territoriales soient en mesure de racheter des logements, dans les cas extrêmes, tout en laissant aux anciens copropriétaires la possibilité de rester locataires à la même adresse. Ces derniers, une fois renfloués financièrement, pourraient redevenir acquéreur de leur habitation.

L’Union des syndicats de l’Immobilier (UNIS) se réjouit qu’une des propositions qu’elle soutient depuis longtemps – et partagée par bon nombre d’acteurs du secteur de la gestion immobilière – figure dans le rapport du sénateur Dominique Braye, à savoir le fonds de travaux. « Le rapport de l’ANAH intervient au bon moment pour combler le fossé entre les exigences du Grenelle et la réalité des copropriétés, souligne Etienne Ginot, président de l’UNIS dans un communiqué . Il faut informer, former, dispenser une éducation civique du logement expliquant qu’être copropriétaire, ce n’est pas être propriétaire tout seul ».

L’INSEE (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques) a publié les indices du coût de la construction (ICC) pour le troisième trimestre de l’année 2011 : il s’établit à 1.624 alors qu’il était de 1.593 au trimestre précédent. En glissement annuel, l’indice augmente de 6,84 % après une hausse de 5,01 % au deuxième trimestre 2011. Il dépasse donc son niveau le plus haut – 1.594 points – niveau qui avait été atteint au troisième trimestre 2008.

Rappelons que l’ICC est un indice référence 100, au quatrième trimestre 1953, date de sa création. Il mesure l’évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation non communautaire en France métropolitaine. Le champ couvert par l’ICC est très large et comprend trois grands types de constructions : le logement individuel pur, l’individuel groupé (lotissement) et les logements collectifs. Il est calculé par l’INSEE par des méthodes économétriques dites « hédoniques » qui permettent de calculer un prix en fonction des caractéristiques de la construction observées dans l’enquête « prix de revient des logements neufs ». L’enquête permet de retracer l’évolution des prix de la construction à travers le suivi de 500 dossiers représentant, selon les trimestres, entre 7.000 et 8.000 logements neufs.

Depuis la loi des services à la personne du 26 juillet 2005, l’ICC ne sert plus de référence à la révision des loyers en cours de bail dans le parc locatif privé. Il a été remplacé par l’indice de référence des loyers (IRL), qui est désormais fondé sur l’indice des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers). Toutefois, l’indice du coût de la construction sert de référence pour la révision de certains loyers commerciaux, aux côtés de l’indice des loyers commerciaux.

Le récent changement de majorité au Sénat a des conséquences sur le vote de la loi de finances pour 2012 : ce week-end, la mise en place de la taxe sur les loyers abusifs des micro-surfaces, votée par l’Assemblée nationale, s’est vue contrée par le vote d’un amendement déposé par la rapporteure générale au budget, la socialiste Nicole Bricq.

Selon ce dernier, « Loin d’apporter une solution à la flambée des loyers plus particulièrement dans les zones tendues, la nouvelle taxe proposée par le Gouvernement, qui est d’une très grande complexité avec une géographie évolutive et cinq taux, pour un produit minime, estimé à moins de 1 million d’euros, présente le risque de multiples effets pervers : retrait de certains biens du marché locatif ; transformation de ces micro-logements en locations saisonnières ; réunion de plusieurs surfaces pour échapper au seuil des 14 m² ; ajustement sur le loyer maximum de la zone ; déclarations partielles des loyers et paiements non déclarés. »

« Un mauvais coup porté aux plus fragiles »
Un vote dénoncé dans un communiqué commun ce lundi du Ministre de l’enseignement supérieur Laurent Wauquier et de Benoist Apparu, ministre du logement. Pour ces derniers, c’est « un mauvais coup porté aux plus fragiles » : « les socialistes qui prônent la régulation des loyers à l’ensemble du marché viennent de rejeter une mesure forte visant à supprimer les abus les plus marquants ». « Le micro-logement peut être une bonne réponse à un besoin de logement temporaire : le temps de faire des études, de se lancer dans la vie active. Ça donne de l’autonomie aux jeunes. Mais ça doit rester abordable. Le loyer doit être proportionnel à la taille du logement. Petit logement doit rimer avec petit loyer », regrettent-ils.

Bientôt un prêt à taux zéro pour les copropriétés ? En tout cas, c’est l’idée de l’amendement voté par l’Assemblée dans le cadre du projet de loi de finances rectificative pour 2011.

Ce produit vise à soutenir les travaux d’économie d’énergie sur les parties communes de la copropriété ou les travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives. Il a pour objectif de faciliter le montage de dossiers qui pourra être fait par le syndicat pour l’ensemble des copropriétaires. Autre point abordé dans l’amendement : un copropriétaire participant à un éco-prêt collectif pourra aussi demander un éco-prêt complémentaire pour les travaux de son logement.

A noter que la copropriété ne pourra bénéficier que d’un seul de ces prêts et que ceux-ci seront émis à compter du 1er avril 2012. Reste que cet amendement doit encore passer au Sénat.

Nous présentons ici les nouveautés apportées par ce texte, étant précisé que les toutes les autres dispositions, applicables depuis la réforme du 1er janvier 2004, restent en vigueur. De même, tous les biens immobiliers appartenant à des personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu sont concernés, et ce quelque qu’en soit l’usage ou la destination dès lors qu’ils ne sont pas inscrits à l’actif d’une entreprise (terrains nu, logements, ateliers, locaux commerciaux, artisanaux ou industriels …).

La cession du bien, et de ses dépendances immédiates et nécessaires, qui constituent l’habitation principale du cédant, reste exonérée. Le tableau comparatif ci-joint réalise la synthèse de la réforme qui entre en vigueur.

Abattement par année de détention : Le nouveau régime supprime l’abattement de 10%, applicable sur la plus-value brute par année de détention au-delà de la cinquième année, pour y substituer de nouveaux abattements par paliers comme suit :
- 2% pour chaque année détention au-delà de la 5ème année ;
- 4% pour chaque année détention au-delà de la 17ème année ;
- 8% pour chaque année détention au-delà de la 24ème année.

Autrement dit, les plus-values taxables (hors résidences principales et autres biens exclus ou exonérés) sont exonérées au terme de 30 années de détention :
- de la 1ère à la 5ème année de détention : 0% d’abattement ;
- de la 6ème à la 17ème année de détention : 2% d’abattement par an, soit en cumul 24% d’abattement au terme de 17 années ;
- de la 18ème à la 24ème année de détention : 4% d’abattement par an, soit en cumul 52% d’abattement au terme de 24 ans de détention ;
- 8% par an de détention à partir de la 25ème, soit 100% d’abattement en cumul au terme de 30 années.

Une entrée en vigueur reportée au 1er février 2012 : Ces nouveaux taux d’abattement s’appliqueront au titre des cessions réalisées à compter du 1er février 2012. Il convient de retenir la date de l’acte authentique et non pas celle de l’avant-contrat.

Apport d’immeuble ou de droit y afférent : en revanche, ces nouveaux taux d’abattement s’appliquent au titre des plus values réalisées du fait des cessions intervenues à compter du 25 août 2011 en cas d’apport de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à ces biens à une société dont l’apporteur, son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants ou ayant droit à titre universel de l’une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cet apport.

Suppression de l’abattement fixe de 1 000 euros : autre nouveauté, cet abattement fixe forfaitaire qui s’appliquait sur toutes les plus-values taxables est supprimé, et ce dès les actes authentiques constatés depuis le 21 septembre 2011.

A noter : le taux des prélèvements sociaux fixé à 12,3% est porté à 13,5%, et ce dès le 1er octobre 2011 (date de signature de l’acte authentique).

En effet, ce texte prévoit de limiter les possibilités d’augmentation des loyers de logements situés dans une zone géographique où le niveau et l’évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l’ensemble du territoire révèlent une situation anormale du marché locatif.

L’article 1er précise que ce décret s’applique à compter du 31 août 2011 dans les communes situées dans l’agglomération de Paris, dont la liste figure en annexe.

Le mécanisme du « blocage » reste celui des années antérieures : ne sont concernés que les loyers des baux renouvelés.

Lorsque ces loyers sont manifestement sous-évalués et que le bailleur a fait une proposition conformément aux dispositions de l’article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 (reproduit ci-dessous), la hausse de loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites ci-après :

1° La moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément aux dispositions du c de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée et le loyer à la date de renouvellement ;

2° Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis le dernier renouvellement ou la dernière reconduction du contrat ou, si le contrat n’a été ni renouvelé ni reconduit, depuis sa date d’effet, des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer. La hausse du loyer s’applique dans les conditions prévues au c de l’article 17 précité.

Par ailleurs, l’article 3 du décret énonce que ses dispositions ne font pas obstacle à l’application des clauses contractuelles mentionnées au e de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 (reproduit ci-dessous) ou des accords collectifs locaux conclus en application de l’article 42 de la loi du 23 décembre 1986.

Enfin, notons que ce décret de blocage s’applique pour une durée d’une année à compter du 31 Août 2011 et ne concerne que les baux renouvelés au cours de cette période.

Article 17 de la loi du 6 juillet 1989
c) Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l’article 19.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission de conciliation.

A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans. La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s’applique à chaque valeur ainsi définie.

e) Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux.

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 donne la possibilité au bailleur de délivrer au locataire un congé motivé par sa décision de reprendre le logement.

Le congé pour reprise obéit aux mêmes conditions de fond et de forme que les autres congés délivrés par le bailleur au titre de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : il doit indiquer le motif allégué et être délivré au locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou lui être signifié par huissier au moins six mois avant l’échéance du bail. Toutefois, il doit en outre indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise.

Lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, l’article 13 a ) de la loi prévoit l’application des dispositions de l’article 15 au profit de l’un de ses associés. Dès lors, une SCI familiale peut délivrer un congé pour reprise mais uniquement au bénéfice de l’un de ses associés. Cependant, dans ce cas, la loi ne prévoit pas de conditions de forme particulières.

Pour rejeter la validité d’un congé pour reprise délivré par une SCI familiale au profit de l’un de ses associés, une cour d’appel a soutenu que l’absence de référence, dans le congé, à l’article 13 a ) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le défaut de justification, lors de la délivrance de cet acte, de ce que le bailleur était une SCI familiale ayant qualité pour se prévaloir des dispositions de l’article 15 de cette même loi n’ont pas permis au locataire de vérifier la régularité, la réalité et la sincérité du congé et ont donc nécessairement, de ce seul fait, causé grief au locataire.

La Cour de cassation (Cass. 3e civ. 8 juin 2011, n° 09-71.459) a cassé cet arrêt au motif que ce raisonnement ajoutait à la loi des conditions qu’elle ne comportait pas et qu’en statuant ainsi, la cour d’appel avait violé les articles 13 a ) et 15 de la loi du 6 juillet 1989.

« Rien n’est tabou et rien n’est abandonné », François Fillon donne le ton pour la semaine à venir durant laquelle les parlementaires vont examiner les propositions du plan d’austérité annoncé par le Premier ministre fin août.

Si certaines mesures devraient passer à la trappe comme l’augmentation de la taxe sur le prix des billets des parcs à thème, d’autres projets suscitent déjà de vives réactions. Ainsi, la suppression de l’abattement de 10% par an sur les plus-values immobilières réalisées lors de vente de résidences secondaires, de logements vacants, de biens locatifs ou de terrains à bâtir, est loin de faire l’unanimité. Actuellement, la plus-value (différence entre les prix de vente et d’achat lorsqu’elle est positive) est imposée dans son intégralité, réduit de l’inflation et des travaux réalisés, si le bien est cédé dans les cinq premières années de sa détention. Entre 5 et 15 ans de détention, un abattement de 10% par année est appliqué sur la plus-value, qui se trouve ainsi réduite à zéro au bout de 15 ans.

Le casse-tête des plus-values immobilières
Dans ce contexte, certains députés de la majorité chercheraient a négocié une réforme moins radicale. Parmi les solutions envisagées, on évoque un changement de plafond qui passerait de 15 à 25 ou 30 ans au lieu d’une suppression pure et simple de l’abattement. Dans une lettre adressée aux députés, Christian Estrosi, maire de Nice, souligne que « cette mesure risque de faire monter les prix du marché de l’immobilier et d’inciter les propriétaires à louer leurs logements plutôt qu’à les vendre ».

Mais il n’est pas le seul à craindre un effondrement des ventes, la Fnaim interpelle également le gouvernement et propose, entre autres, l’application d’un abattement de 5%, au lieu des 10% actuels, par année de détention au-delà de la cinquième année. Il faudrait alors 25 ans, et non plus 15 ans, pour que la plus value disparaisse. Et ces recommandations semblent avoir de l’écho puisque, lundi, les députés Gilles Carrez et Michel Bouvard ont déposé un amendement dans ce sens. Dans un autre amendement, ils proposent de reporter du 25 août au 1er décembre l’application du nouveau régime de taxation des plus-values.

Taxation des hôtels de luxe
Autre point de débat : la taxation forfaitaire des hôtels de luxe sur le prix des chambres évoquée par Gilles Carrez, rapporteur UMP du budget. Si cette mesure est destinée à compenser le manque à gagner du retrait du projet sur les parcs à thème, elle ne devrait pas satisfaire les professionnels de l’hôtellerie.

Nul doute que ces propositions n’ont pas finies de faire parler d’elles. Et les discussions à l’Assemblée s’annoncent mouvementées.

« Il s’agit de créer un fonds prenant en charge le dépôt de garantie que doivent débourser les étudiants à la location de leur logement. Ce fonds se portera également caution solidaire en lieu et place des parents ». Ce sont en ces termes que le ministre de l’Enseignement supérieur, Laurent Wauquiez, a présenté le « passeport logement étudiant », dans un entretien accordé au journal Le Monde.

Ce dispositif se distingue du Loca-pass, géré par Action logement, qui « n’est ouvert qu’aux logements sociaux conventionnés », car il devrait à terme concerner «les logements du privé et les logements Crous » (en résidence universitaire). En test en Aquitaine, ce procédé sera implanté dès le mois de septembre dans les académies de Lyon et de Lille et « l’an prochain, tous les étudiants pourront y prétendre contre le versement d’une participation de trois à cinq euros par mois ». Laurent Wauquiez précise : Les étudiants devront « se rendre dans leur antenne du Crous qui vérifiera que le logement en question garantit un bon niveau de confort et que le loyer n’est pas exorbitant, dans le but de protéger les étudiants. Ils seront ensuite orientés vers les banques partenaires. Le montant du dépôt leur sera versé pour remise à leur propriétaire ».

Autre annonce faite par le ministre : la mise en place d’un portail internet public et gratuit de réservation des logements en Ile-de-France (www.lokaviz.fr) dont un des objectifs et de lutter contre les marchand de listes.